Аренда квартиры в Германии — Mietvertrag, Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution и SCHUFA

Где искать квартиру в Германии?

В крупных городах квартиры чаще всего ищут на сайтах недвижимости, площадках объявлений и в социальных сетях.

Но особенно в небольших городах и сельских районах не стоит ограничиваться только крупными интернет-порталами.

Полезно проверить также:

• местные газеты и разделы объявлений;
• региональные сайты объявлений;
• Facebook и другие местные группы;
• предложения управляющих компаний;
• знакомых и друзей;
• рекомендации коллег по работе.

Это хороший пример того, что далеко не каждый частный арендодатель размещает квартиру на крупных интернет-порталах недвижимости.

Какие документы подготовить перед поиском квартиры?

Если на хорошую квартиру претендуют сразу несколько человек, полезно заранее подготовить основные документы.

В зависимости от арендодателя могут потребоваться:

• паспорт или удостоверение личности;
• подтверждение дохода;
• последние расчётные листки по зарплате;
• трудовой договор;
• SCHUFA-Auskunft;
• Mieterselbstauskunft;
• информация о людях, которые будут жить в квартире;
• в отдельных случаях другие документы, подтверждающие платёжеспособность.

Не каждый арендодатель потребует весь этот список.

Если какого-то документа у вас пока нет, лучше объяснить ситуацию, чем сразу отказываться от подачи заявки на квартиру.

Что такое SCHUFA?

SCHUFA — одно из слов, с которым многие впервые сталкиваются именно при поиске квартиры в Германии.

Арендодатель может попросить предоставить информацию, которая поможет ему оценить платёжеспособность потенциального арендатора.

Если вы недавно приехали в Германию, ситуация может быть сложнее, поскольку у вас ещё может не быть длительной финансовой истории в стране.

На DMS есть отдельное подробное руководство о SCHUFA.

Mieterselbstauskunft — информация о потенциальном арендаторе

Mieterselbstauskunft — это анкета или сведения, которые потенциальный арендатор предоставляет о себе арендодателю.

В ней может содержаться информация о:

• людях, которые будут проживать в квартире;
• месте работы и занятости;
• доходах;
• предыдущем месте жительства;
• других обстоятельствах, связанных с арендой жилья.

Дети и состав семьи

Арендодатель обычно хочет знать, сколько человек фактически будет проживать в квартире.

Поэтому при подаче заявки важно указать, будет ли в квартире жить один человек, пара или, например, семья с детьми.

На практике семьи с маленькими детьми иногда сталкиваются с ситуациями, когда арендодатель отдаёт предпочтение более тихому домохозяйству. Одной из причин могут быть опасения по поводу шума — плача детей, бега или громких игр.

Иногда встречаются и объявления, в которых арендодатель ищет, например, пожилую пару или другое спокойное домохозяйство.

На практике в заявке обычно достаточно ясно указать, сколько человек будет проживать в квартире.

Например:

Есть домашнее животное? Уточните это до подписания Mietvertrag

Если у вас есть собака, кошка или другое домашнее животное, ещё до подписания договора аренды проверьте, что написано в Mietvertrag о Tierhaltung — содержании домашних животных, и обсудите этот вопрос с арендодателем.

Особенно если речь идёт о собаке или кошке, не стоит автоматически предполагать, что животное можно держать в квартире без какого-либо согласования.

Если требуется разрешение арендодателя и он его даёт, лучше получить подтверждение в письменной форме.

Например, можно спросить:

Правила могут различаться в зависимости от животного, договора аренды и конкретной ситуации.

Как написать арендодателю?

Первое сообщение арендодателю не должно быть длинной автобиографией.

Коротко укажите:

• кто вы;
• сколько человек будет жить в квартире;
• чем вы занимаетесь;
• когда хотите въехать;
• что хотели бы посмотреть квартиру.

Если вы пока плохо говорите по-немецки, простой и понятный текст будет лучше сложного письма с выражениями, смысл которых вы сами до конца не понимаете.

Kaltmiete, Warmmiete и Nebenkosten — главные термины при аренде квартиры

Это одни из самых важных слов, которые встречаются как в объявлениях о квартирах, так и в Mietvertrag.

Kaltmiete

Kaltmiete, иногда также Nettokaltmiete или Grundmiete, — это базовая арендная плата непосредственно за квартиру.

Проще говоря, это плата за пользование жилым помещением без отдельно рассчитываемых эксплуатационных расходов здания.

Nebenkosten / Betriebskosten

Nebenkosten, или Betriebskosten, — дополнительные эксплуатационные расходы. Это один из важнейших пунктов, который необходимо проверить перед подписанием Mietvertrag.

В зависимости от дома и договора в Betriebskosten могут входить, например:

• водоснабжение;
• канализация;
• отопление;
• горячая вода;
• вывоз мусора;
• уборка улицы или территории;
• уборка мест общего пользования;
• освещение мест общего пользования;
• уход за территорией и садом;
• определённые услуги Hausmeister;
• эксплуатационные расходы на лифт;
• услуги трубочиста;
• определённые виды страхования здания;
• Grundsteuer — налог на недвижимость;
• другие допустимые регулярные эксплуатационные расходы здания.

Состав Nebenkosten не во всех домах одинаков.

Услуга, которая в одном доме оплачивается через Betriebskosten, в другом доме может быть организована совершенно иначе.

Уборка лестничной клетки — иногда её делают сами жильцы

Хороший пример — уборка лестничной клетки.

В одном доме этим может заниматься профессиональная клининговая компания, а расходы на уборку будут включены в Betriebskosten.

В другом доме лестничную клетку убирают сами жильцы.

Поэтому перед подписанием договора полезно прочитать и Hausordnung — правила внутреннего распорядка дома.

В зависимости от дома там могут быть указаны:

• график уборки лестницы;
• правила пользования общими помещениями;
• Ruhezeiten — часы тишины;
• правила сортировки мусора и использования контейнеров;
• обязанности в зимний период;
• другие обязанности жильцов дома.

Если какой-то вид работ не указан отдельной строкой в Nebenkosten, это ещё не означает, что у арендатора не будет связанных с ним обязанностей.

Что такое Warmmiete?

В упрощённом виде:

Например:

Но важно понимать: Warmmiete не всегда означает все расходы на жильё.

Отдельно могут оплачиваться, например:

• Strom — электричество;
• Internet — интернет;
• Rundfunkbeitrag — обязательный взнос за домохозяйство;
• в некоторых случаях газ или отопление, если договор с поставщиком энергии заключает сам арендатор;
• другие индивидуально выбранные услуги.

При этом, например, вывоз мусора в многоквартирном доме часто уже входит в Betriebskosten.

Поэтому перед подписанием договора недостаточно спросить только:

Уточните также:

Очень важное слово в Mietvertrag — Vorauszahlung

Vorauszahlung — это термин, который очень легко пропустить, если немецкого языка пока недостаточно для уверенного понимания договора аренды.

В Mietvertrag может быть написано:

Vorauszahlung означает авансовый платёж.

Это значит, что ежемесячная сумма Nebenkosten не обязательно является окончательной суммой ваших расходов за год.

Каждый месяц вы платите установленную сумму авансом, а позже производится расчёт фактических расходов.

Nebenkostenabrechnung — Guthaben или Nachzahlung

Если Betriebskosten оплачиваются как Vorauszahlung, по ним производится годовой расчёт — Betriebskostenabrechnung, который в разговорной речи часто называют Nebenkostenabrechnung.

В нашем доме для каждой квартиры отдельно учитываются:

• расход холодной воды;
• расход горячей воды;
• расход отопления.

Раз в год снимаются соответствующие показания и производится перерасчёт.

Guthaben — вы заплатили больше

Если за год вы авансом заплатили больше, чем составили фактические расходы, возникает Guthaben — переплата.

Например:

Nachzahlung — нужно доплатить

Возможна и обратная ситуация.

Если фактические расходы оказались выше внесённых авансовых платежей, возникает Nachzahlung — сумма, которую необходимо доплатить.

Например:

Поэтому Nebenkosten в размере 250 € в месяц ещё не означают, что фактические расходы за год составят ровно 3 000 €.

Особенно расходы на воду, горячую воду и отопление могут зависеть от фактического потребления.

Обязан ли арендодатель делать ежегодный перерасчёт Nebenkosten?

Если Betriebskosten в договоре установлены как Vorauszahlung, ежегодный расчёт — это не просто добрая воля арендодателя.

Согласно § 556 BGB, по авансовым платежам Betriebskosten должен производиться ежегодный расчёт.

Как правило, расчёт должен быть предоставлен арендатору не позднее чем через 12 месяцев после окончания соответствующего расчётного периода.

Арендатор не получает автоматически всю бухгалтерскую документацию арендодателя. Однако он имеет право ознакомиться с документами, на которых основана конкретная Betriebskostenabrechnung.

Это особенно важно для человека, который ещё плохо понимает немецкий язык.

После годового расчёта может измениться и ежемесячная Vorauszahlung

Если годовая Betriebskostenabrechnung показывает, что прежняя сумма авансовых платежей была слишком низкой или слишком высокой, после расчёта её можно скорректировать до разумного уровня.

Это означает, что после большой Nachzahlung ежемесячная Betriebskostenvorauszahlung в следующем периоде может увеличиться.

И наоборот, расчёт может показать, что предыдущая сумма Vorauszahlung была слишком высокой.

Практический совет — сфотографируйте показания счётчиков

При получении квартиры сфотографируйте показания всех доступных вам счётчиков.

В зависимости от квартиры это могут быть:

• счётчик электроэнергии;
• счётчик холодной воды;
• счётчик горячей воды;
• газовый счётчик;
• приборы учёта расхода отопления.

Показания желательно также записать в Übergabeprotokoll — акт приёма-передачи квартиры.

Wohnungsbesichtigung — что проверить при осмотре квартиры?

Если вас пригласили на Wohnungsbesichtigung — осмотр квартиры, обращайте внимание не только на то, нравятся ли вам комнаты и кухня.

Проверьте также:

• окна;
• наличие сырости или плесени;
• отопление;
• ванную комнату;
• напор воды;
• стены и полы;
• уровень шума;
• подвальное помещение;
• парковочное место;
• какие вещи и оборудование остаются в квартире;
• какие расходы придётся оплачивать дополнительно к Warmmiete.

Что сдаётся вместе с квартирой?

Уточните, какие находящиеся в квартире вещи принадлежат арендодателю и сдаются вместе с жильём.

Например:

• Einbauküche — встроенная кухня;
• плита;
• духовка;
• холодильник;
• посудомоечная машина;
• встроенные шкафы;
• мебель в ванной;
• Kellerraum — подвальное помещение;
• гараж;
• парковочное место;
• другое оборудование.

Важно чётко зафиксировать, что передаётся вместе с квартирой и кому это принадлежит.

Это можно указать в Mietvertrag, приложении к нему, списке имущества или Übergabeprotokoll.

Особое внимание стоит уделить Einbauküche.

Кухня может принадлежать арендодателю и сдаваться вместе с квартирой.

Но она может принадлежать и предыдущему арендатору, который хочет продать её следующему жильцу.

Mietvertrag — что проверить перед подписанием?

Не спешите подписывать Mietvertrag только потому, что после долгих поисков наконец нашли квартиру.

Проверьте как минимум:

• Kaltmiete;
• Nebenkosten;
• Warmmiete;
• указаны ли Betriebskosten как Vorauszahlung или Pauschale;
• Mietkaution;
• дату начала аренды;
• срок действия договора;
• что сдаётся вместе с квартирой;
• правила Tierhaltung — содержания домашних животных;
• Hausordnung;
• парковку, подвал и другие дополнительные помещения;
• другие платежи и обязанности, предусмотренные договором.

Особенно важно понимать разницу между:

Mietkaution — залог за квартиру

Mietkaution — это залог, который арендодатель может потребовать при заключении договора аренды.

При аренде жилого помещения денежный залог не может превышать трёх месячных арендных плат без Betriebskosten, указанных как Pauschale или Vorauszahlung.

Упрощённый пример:

Если залог вносится деньгами, арендатор имеет право заплатить его тремя равными ежемесячными частями.

Первая часть выплачивается в начале аренды.

Остерегайтесь мошенничества при аренде квартиры

Дефицит жилья и высокий спрос создают хорошие условия и для мошенников.

Будьте особенно осторожны, если:

• цена выглядит неправдоподобно низкой;
• «арендодатель» находится за границей и не может показать квартиру;
• осмотр квартиры невозможен;
• деньги требуют ещё до осмотра;
• вас просят немедленно перевести Kaution;
• на вас оказывают сильное давление;
• информация в объявлении, документах и рассказе арендодателя не совпадает.

Wohnungsübergabe — приёмка квартиры

При получении ключей желательно составить Übergabeprotokoll.

В нём фиксируется состояние квартиры на момент передачи.

Запишите и сфотографируйте:

• царапины;
• трещины;
• другие повреждения;
• следы сырости или плесени;
• повреждённую мебель и технику;
• показания счётчиков;
• количество полученных ключей.

Если в квартире остаётся принадлежащая арендодателю Einbauküche, мебель в ванной или другое оборудование, проверьте и их состояние.

Если, например, дверца духовки уже повреждена или на кухонной столешнице есть дефект, лучше зафиксировать это в день въезда.

Wohnungsgeberbestätigung — важный документ после переезда

После въезда вам понадобится Wohnungsgeberbestätigung — подтверждение фактического заселения в квартиру.

Этот документ необходим для Anmeldung — регистрации места жительства.

Anmeldung после переезда

После переезда новый адрес в Германии, как правило, необходимо зарегистрировать в течение двух недель.

Поэтому поиск квартиры часто становится только началом целой цепочки практических действий:

На DMS есть отдельное подробное руководство по Anmeldung в Германии.

Можно ли снять квартиру без бессрочного трудового договора?

Да, можно, хотя это может быть сложнее.

Для арендодателя важно понимать, сможет ли потенциальный арендатор регулярно оплачивать жильё.

Если у вас нет классического бессрочного трудового договора, в зависимости от ситуации могут помочь:

• другие подтверждения дохода;
• сбережения;
• поручитель;
• другие доказательства платёжеспособности.

Требования разных арендодателей могут значительно отличаться.

Первая квартира в Германии может быть самой сложной

Человек, который живёт в Германии всего несколько недель или месяцев, может столкнуться с настоящим замкнутым кругом.

Арендодатель хочет видеть немецкие документы, подтверждение доходов и финансовую историю. При этом многие формальности гораздо проще решить, когда у вас уже есть постоянное место жительства.

Кроме того, Mietvertrag может быть заполнен словами, значение которых вы пока не знаете.

Поэтому самое важное — не знать наизусть всё немецкое законодательство об аренде.

Частые ошибки при аренде квартиры в Германии

Смотреть только на Kaltmiete

Реальные ежемесячные расходы на жильё будут выше.

Думать, что Warmmiete включает абсолютно все расходы

Электричество, интернет и другие услуги могут оплачиваться отдельно.

Не заметить слово Vorauszahlung

Это может означать, что после окончания расчётного периода будет Betriebskostenabrechnung, результатом которой станет Guthaben или Nachzahlung.

Не прочитать Hausordnung

Там могут быть практические правила о часах тишины, общих помещениях, уборке и других обязанностях жильцов.

Не сообщить о домашнем животном до подписания договора

Если у вас есть собака, кошка или другое домашнее животное, выясните правила заранее.

Не знать, что принадлежит арендодателю

Особенно это важно для встроенной кухни, мебели в ванной и другого оборудования.

Не зафиксировать повреждения при въезде

Фотографии и Übergabeprotokoll впоследствии могут оказаться очень важными.

Сфотографировать квартиру, но забыть о счётчиках

Зафиксируйте также показания счётчиков.

Искать только на крупных интернет-порталах

В небольших городах квартиру можно найти через местную газету, знакомых или коллег.

Слишком быстро переводить деньги

Не переводите крупные суммы непроверенному человеку только из страха потерять квартиру.

Часто задаваемые вопросы об аренде квартиры в Германии

В чём разница между Kaltmiete и Warmmiete?

Kaltmiete — базовая арендная плата за квартиру без отдельно рассчитываемых Betriebskosten.

Warmmiete обычно состоит из Kaltmiete и включённых в договор Nebenkosten.

Однако Warmmiete не обязательно включает электричество, интернет и все остальные расходы на жильё.

Что означает Vorauszahlung при Nebenkosten?

Vorauszahlung означает авансовый платёж.

Каждый месяц вы платите установленную сумму на предполагаемые Betriebskosten, а после окончания расчётного периода производится расчёт фактических расходов.

В результате может возникнуть Guthaben — переплата, которую вам вернут, или Nachzahlung — сумма, которую придётся доплатить.

Обязан ли арендодатель каждый год делать перерасчёт Nebenkosten?

Если Betriebskosten оплачиваются как Vorauszahlung, по ним должен производиться ежегодный расчёт.

Поэтому в Mietvertrag очень важно обратить внимание на то, указано ли там Vorauszahlung или Pauschale.

Что обычно входит в Nebenkosten?

В зависимости от дома и договора в Nebenkosten могут входить вода, канализация, отопление, горячая вода, вывоз мусора, освещение общих помещений, определённые услуги Hausmeister, уход за территорией и другие допустимые эксплуатационные расходы здания.

Точный состав следует проверять в своём Mietvertrag и годовой Betriebskostenabrechnung.

Входят ли электричество и интернет в Warmmiete?

Не обязательно.

Во многих квартирах арендатор самостоятельно заключает договоры на электричество и интернет и оплачивает их отдельно.

Какой может быть максимальная Mietkaution?

При аренде жилого помещения Mietkaution не может превышать трёх месячных арендных плат без Betriebskosten, указанных как Pauschale или Vorauszahlung.

Если Kaution вносится деньгами, арендатор имеет право выплатить её тремя равными ежемесячными частями.

Нужно ли сообщать арендодателю, что в квартире будут жить дети?

Для арендодателя важно знать, сколько человек будет проживать в квартире, поэтому при подаче заявки обычно указывается состав домохозяйства.

При этом вопросы дискриминации семей с детьми на рынке жилья юридически сложны, поэтому нельзя автоматически считать допустимым любое ограничение в отношении семей с детьми.

Нужно ли сообщать арендодателю о собаке или кошке?

Если у вас есть домашнее животное, проверьте положения Mietvertrag о Tierhaltung и выясните этот вопрос с арендодателем до подписания договора.

Особенно в случае собаки или кошки не стоит автоматически считать, что никакого согласования не требуется.

Достаточно ли Mietvertrag для Anmeldung?

Не всегда.

Для Anmeldung требуется также Wohnungsgeberbestätigung — подтверждение фактического въезда в жильё.

Что проверить при получении ключей от квартиры?

Проверьте состояние квартиры, зафиксируйте уже имеющиеся повреждения, сфотографируйте показания счётчиков и проверьте состояние оборудования, принадлежащего арендодателю.

Всё важное желательно внести в Übergabeprotokoll.

Главные немецкие слова при аренде квартиры

• Wohnung mieten — снять квартиру
• Vermieter — арендодатель
• Mieter — арендатор
• Mietvertrag — договор аренды
• Kaltmiete / Nettokaltmiete — базовая арендная плата
• Warmmiete — арендная плата вместе с включёнными в договор Nebenkosten
• Nebenkosten / Betriebskosten — дополнительные эксплуатационные расходы
• Vorauszahlung — авансовый платёж
• Nebenkostenvorauszahlung — авансовый платёж на Nebenkosten
• Pauschale — фиксированная сумма
• Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung — годовой расчёт эксплуатационных расходов
• Guthaben — переплата
• Nachzahlung — сумма, которую необходимо доплатить
• Mietkaution — залог за квартиру
• SCHUFA-Auskunft — информация о кредитоспособности и платёжной истории
• Mieterselbstauskunft — информация, которую потенциальный арендатор предоставляет о себе
• Wohnungsbesichtigung — осмотр квартиры
• Einbauküche — встроенная кухня
• Tierhaltung — содержание домашних животных
• Hausordnung — правила внутреннего распорядка дома
• Ruhezeiten — часы тишины
• Wohnungsübergabe — передача квартиры
• Übergabeprotokoll — акт приёма-передачи квартиры
• Wohnungsgeberbestätigung — подтверждение фактического въезда в жильё
• Anmeldung — регистрация места жительства

Главное, что нужно запомнить

Аренда квартиры в Германии — это не только вопрос о том, устраивает ли вас цена, указанная в объявлении.

Перед подписанием Mietvertrag необходимо разобраться в следующей цепочке:

Если вы ещё недостаточно хорошо знаете немецкий язык, именно эти термины могут стать одной из самых сложных частей аренды жилья.

Мы сами вначале не поняли, что означает Vorauszahlung в нашем Mietvertrag, и были удивлены, когда после первого года получили расчёт фактических расходов и часть переплаченных денег нам вернули.

Именно такие практические детали особенно важны, когда начинаешь жизнь в другой стране.

DMS объединяет немецкий язык с реальной жизнью в Германии, чтобы такие слова, как Mietvertrag, Nebenkosten, Kaution, SCHUFA, Vorauszahlung и Nebenkostenabrechnung, были не просто немецкими терминами, а понятными вещами именно тогда, когда они понадобятся вам в реальной жизни.